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公告]上海九百:上海正章洗涤用品厂有限公司拟

2020-05-17 03:46
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  注册资产评估师声明 ....................................................................................................... 1

  资产评估报告书摘要 ....................................................................................................... 2

  资产评估报告书 ............................................................................................................... 4

  一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 ................ 4

  二、评估目的 ................................................................................................................ 5

  三、评估对象和评估范围 ............................................................................................ 5

  四、价值类型及其定义 ................................................................................................ 7

  五、评估基准日 ............................................................................................................ 8

  六、评估依据 ................................................................................................................ 8

  七、评估方法 ................................................................................................................ 8

  八、评估程序实施过程和情况 .................................................................................. 12

  九、评估假设 .............................................................................................................. 13

  十、评估结论 .............................................................................................................. 13

  十一、特别事项说明 .................................................................................................. 14

  十二、评估报告使用限制说明 .................................................................................. 15

  十三、评估报告日 ...................................................................................................... 15

  资产评估报告书附件 ..................................................................................................... 17

  受贵公司委托,我们对上海正章洗涤用品厂有限公司拟转让的部分资产(不动产)

  1.我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、

  客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观

  2.评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认;所提

  供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

  3.我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没

  4.我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估

  对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的

  法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及

  5.我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限

  制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明

  北京中同华资产评估有限公司(以下简称“中同华”或我公司)接受贵公司的委托,

  本着独立、客观、公正的原则,根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要

  求,为上海正章洗涤用品厂有限公司拟转让的部分资产(不动产)提供参考价值为目

  的,我公司评估人员在履行了必要的评估程序后,对上海正章洗涤用品厂有限公司于

  评估基准日2012年12月31日的部分资产(不动产),在符合使用管制要求前提下的市

  场价值,采用成本法进行了评估,评估结论为7,996.75万元,评估结论见下表:

  本评估结论为委估资产于评估基准日在完全产权下的市场价值,未考虑上述资产

  尚未支付的相关负债以及相关资产可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响,申

  报资产的相关负债以及将来如果有与申报资产权属相关的纠纷,均由委托方和产权持

  本评估报告结论的使用有效期原则上不应超过评估基准日一年。如果资产状况、

  市场状况与基准日相关状况相比发生重大变化,委托方应当委托评估机构执行评估更

  本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的以及报送有关资产评估主

  管机关审查使用。委托方应按本评估报告载明的评估目的使用,任何不正确或不恰当

  地使用本评估报告所造成的不便或损失,将由评估报告使用者自行承担责任。下列行

  2.除国家法律、法规规定外,未经中同华书面同意将本评估报告或其中部分内

  以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估

  北京中同华资产评估有限公司(以下简称“中同华”或我公司)接受贵公司的委托,

  本着独立、客观、下载ag娱乐公正的原则,根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要

  求,为上海正章洗涤用品厂有限公司拟转让的部分资产(不动产)提供参考价值为目,

  我公司评估人员在履行了必要的评估程序后,对上海正章洗涤用品厂有限公司于评估

  基准日2012年12月31日的部分资产(不动产),在符合使用管制要求前提下的市场价

  本次资产评估项目的委托方为上海正章洗染有限公司,产权持有单位为上海正章

  洗涤用品厂有限公司,业务约定书约定的其他评估报告使用者为国家法律法规规定的使

  经营范围:洗染,烫,整,织补,上光,硝皮,产销日用化学品(有分支生产,

  不含化妆品)。餐具洗涤产品,消毒、卫生洗涤用品,服装,针纺织品,日用百货,陶

  经营范围:洗涤、织补、熨烫、整理、上光;卫生洗涤用品生产(以上涉及行政

  根据资产评估业务约定书和委托方提供的董事会决议、静安区国资委批复(静国

  资委产[2013]4号文)、九百集团董事会决议、评估委托函,本评估报告的评估目的是

  为上海正章洗涤用品厂有限公司拟转让的部分资产(不动产)提供价值参考依据。

  本次资产评估对象为上海正章洗涤用品厂有限公司拟转让部分资产行为所涉及的

  上海正章洗涤用品厂有限公司的部分资产(不动产)的市场价值,涉及的评估范围为

  上海正章洗涤用品厂有限公司拥有的位于上海市宝山区丰翔路1955号的土地及房屋

  建筑物和构筑物,其中房屋建筑物12幢,总建筑面积为24,333.16平方米;构筑物共

  计4项;宗地1宗,土地面积为34,629.10平方米,具体资产类型和账面价值见下表:

  房屋建筑物:本次评估的房屋建筑物共计12幢,位于上海市宝山区丰翔路1955

  号,总建筑面积为24,333.16平方米,均建于宗地的被评估区域,均为上海正章洗涤用

  品厂有限公司自行建造,建成日期为2007年12月31日,其中10幢建筑物已经取得

  沪房地宝字(2010)第047190号《上海市房地产权证》,权利人为上海正章洗涤用品

  厂有限公司,另有2幢房屋建筑物未取得《上海市房地产权证》。施工质量较好,现场

  勘测未发现有明显的基础不均匀沉陷及墙体开裂风化等现象,总体看使用情况良好,

  建筑物防水及外墙面情况均正常。上述房屋建筑物以及建筑物所占用的土地使用权均

  (1)至评估基准日,已取得《上海市房地产权证》的房屋建筑物共10幢,列示

  (2)至评估基准日,未取得《上海市房地产权证》的房屋建筑物共2幢,列示如

  至评估基准日,未取得产权证明的房屋建筑物主要为变电房以及垃圾房等生产相

  关配套用房,产权持有单位承诺该建筑物由其出资建造,归其所有。该部分建筑物的

  建筑面积(96.00平方米)由产权持有单位提供并经评估人员现场核实后作为本次评估

  土地使用权:共计一宗土地,权证号为沪房地宝字(2010)第047190号,坐落于

  上海市宝山区丰翔路1955号,土地使用权类型为出让,土地用途为工业用地,土地使

  用权终止日期为2056年6月5日,土地使用权面积为34,629.10平方米。

  本次评估采用符合使用管制要求前提下的市场价值作为选定的价值类型,具体定

  市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评

  符合使用管制要求在本报告中是指被评估资产以有关部门依法规定的用途、面积、

  高度、建筑密度、年限等技术指标的要求使用,并在可预见的未来,不会发生重大改

  根据资产评估业务约定书之约定,本次评估的评估基准日为2012年12月31日。

  以2012年12月31日作为评估基准日,是委托方根据实现经济行为的需要确定的。

  1. 第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订 中华人民共和国主

  席令第72号《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日);

  2. 国土资源部 国土资发[2002]195号《城镇土地估价规程》 (GB/T18508-2001);

  3. 建设部《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-1999);

  4. 第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订 中华人民共和国主席

  5. 建设部令第98号《城市房地产抵押管理办法》(2001年8月15日);

  6. 国土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》(2003年6月11日);

  7. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2006年12月31日);

  1. 财政部关于印发《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基

  2. 中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意

  3. 中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—评估报告等7项资产评估准则》

  4. 中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知(中评协

  5. 中国资产评估协会《关于修改评估报告等准则中有关签章条款》的通知(中评

  1. 《上海市房地产权证》[沪房地宝字(2010)第047190号];

  根据准则及行业规范,房地产估价通常使用的方法主要有市场比较法、收益法、

  成本法、假设开发法等。市场法适用于同一供需圈内,类似房地产交易案例较多的房

  地产估价;收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价;成本法适用于无市场依

  据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下

  根据本次估价目的,由于估价对象的房地产用途为工业,市场上类似房地产的交

  易实例较少,预期收益也较难确定,并且考虑到估价对象的特点及性质,本次估价采

  用成本法进行测算,其中将土地及地上建筑物进行分别估价,然后再将两部分价格合

  并处理。土地的估价采用的是市场比较法和成本逼近法,地上建筑物采用重置成本

  市场比较法,是根据替代原理,选择估价对象同一供需圈内相邻地区或类似地区

  近期发生的类似的土地交易实例与估价对象加以对照比较,从已经发生了交易的类似

  宗地的已知价格,经交易情况修正、交易类型修正、期日修正、土地使用年期修正、

  容积率修正、区域因素修正、个别因素修正、土地开发程度修正等,得出估价对象价

  估价对象价值=比较实例宗地价值×期日修正系数×交易类型修正系数×交易情况

  修正系数×使用年期修正系数×容积率修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系

  程中发生的客观正常费用为基础,加以适当的投资利息和利润,从而确定待估土地价

  通过市场比较法和成本逼近法得到的土地使用权价值,二者之间会存在一定的差

  距,由于市场比较法的案例为近期招拍卖成交价,而成本逼近法计算中土地补偿费、

  青苗补偿费、耕地开发费、耕地占用税等取值为2008年以前发布的相关文件,不能反

  映土地使用权的真实价值,为使估价结果更能有效反映估价对象的评估价值,经综合

  分析,本次评估取市场比较法的评估结果作为无形资产-土地使用权的估价结果。

  对于房屋建筑物的评估,考虑到当地类似房屋建筑物的市场交易很少,故确定以

  市场价值为本次资产评估的价值类型,采用重置成本法计算确定建筑物资产的评估

  (1)建安工程造价:评估人员根据被评估房屋建筑物的具体特点和所取得的相关

  基础,依照当地建筑管理部门发布的建筑工程造价计算程序、预算定额和费用定

  额,按评估基准日的人工、材料价格和取费标准,调整计算出被评估建筑物的建

  被评估建筑物相类似的建筑物进行类比分析,以其建安工程造价为基础,通过调

  计费、招标代理费、建设单位管理费、工程监理费以及当地规定收取的建设工程

  资金成本为委估建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本,本金和计息期按照

  正常施工建设情况下需占用资金的数额及相应的时间计算,利息率选择评估基准日仍

  成新率的确定采用年限法和观察法以不同权重加权计算,其中:年限法权重取40%,

  观察法权重取60%。即:成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%

  评估人员实地勘查委估建筑物的使用状况,调查、了解建筑物的维护、改造情况,

  对其主要结构部分、装修部分、设施部分进行现场勘查,结合建筑物完损等级及不同

  观察法成新率=结构部分合计得分×权重+装修部分合计得分×权重+设备部分得分

  依据委估建筑物的经济耐用年限、已使用年限和尚可使用年限计算确定房屋建筑

  与委托方洽谈,明确评估业务基本事项,对自身专业胜任能力、独立性和业务风

  险进行综合分析和评价,接受委托,签订资产评估业务约定书;确定项目负责人,组

  成评估项目组,编制评估计划;辅导产权持有单位填报资产评估申报表,准备评估所

  根据此次评估业务的具体情况,按照评估程序准则和其他相关规定的要求,评估

  人员通过询问、核对、勘查等方式进行实地调查,从各种可能的途径获取评估资料,

  对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据;根据评估

  对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件,选择适用的评估方法,选取相应的

  根据评估小组的初步评估结果,编制相关评估说明,在核实确认相关评估说明具

  体资产项目评估结果准确无误,评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上,依据各

  资产评估说明进行资产评估汇总分析,确定最终评估结论,撰写资产评估报告书;根

  据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度,对评估报告及评估

  程序执行情况进行必要的内部审核;与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报

  告有关内容进行必要沟通;按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估

  3. 本次评估假设产权持有单位的经营业务合法,被评估资产在符合使用管制要求

  4. 产权持有单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料线. 根据委托方和产权持有单位提供的资料,本次评估假设产权持有单位对委估资

  委估不动产于评估基准日2012年12月31日在符合使用管制要求前提下的市场价

  值,采用成本法进行了评估,评估结论为7,996.75万元,企业申报的账面净值为

  4,948.64万元,评估增值3,048.11万元,增值率为61.59%。评估结果见下表:

  采用成本法确定的评估值主要增值原因为:1)企业建筑物建造日期早于评估基准

  日,评估基准日较建造日的人工费、材料费和机械费有一定幅度的提高;2)企业取得

  土地时间较早,目前随着国家土地政策的调控,土地资源的稀缺,导致土地市场价格

  的上涨,而评估价值是评估基准日的市场价值,从而致使评估增值。综合以上因素造

  1. 本报告的评估结论是反映委估资产在符合使用管制要求前提下,于评估基准日

  2. 至评估基准日,未取得产权证明的房屋建筑物主要为变电房以及垃圾房等生产

  相关配套用房以及构筑物等,产权持有单位承诺该建筑物由其出资建造,归其所有。

  该部分建筑物的建筑面积,由产权持有单位提供并经评估人员现场核实后作为本次评

  估依据。若将来办理产权登记,实测面积与本次评估面积不同,评估值应作相应调整。

  3. 本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础上做出的。

  提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事

  方的责任;注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行

  6. 本评估结论为委估资产于评估基准日在完全产权下的市场价值,未考虑上述资

  产尚未支付的相关负债以及相关资产可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响,

  申报资产的相关负债以及将来如果有与申报资产权属问题产生的相关法律纠纷,由产

  7. 委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和

  完整性承担责任;注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露,

  不代表对本次委估资产的权属提供任何保证,对评估对象法律权属进行确认或发表意

  见超出注册资产评估师执业范围,我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权

  1. 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用,且只能用于本评估报

  告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规,以及资产评估业务

  约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告,任何不正确或不恰当地使用报告所造成

  2. 未征得我公司书面同意,本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒

  3. 本评估报告结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、

  市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化,委托方应当委托评估机构执行评

  附件三:《上海市房地产权证》[沪房地宝字(2010)第047190号]

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